Property Insight

เคล็ดลับเลือกซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน

สุขุมวิท, พฤษภาคม 11, 2561
180307-MDE_4Blog-Content_Top-Banner-1114x743.jpg

        ทุกวันนี้คนรุ่นใหม่ผันตัวเองมาเป็นนักลงทุนมากขึ้น อาจเพราะต้องการมีอิสรภาพทางการเงินที่รวดเร็วขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยจากเงินฝากธนาคารบ้านเราต่ำเตี้ยมาก ถ้ามีเงินฝากอยู่ 1 ล้านบาท ต่อปีคุณจะได้ดอกเบี้ยเพียงแค่หมื่นกว่าบาทเท่านั้น ดังนั้นการลงทุนในช่องทางอื่น ๆ น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า ซึ่งการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ หรือการซื้อคอนโดลงทุนถือเป็นการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนที่ดีทีเดียว เมื่อเทียบความเสี่ยงกับการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น เพราะโดยธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะให้ผลตอบแทนที่เติบโตขึ้นเรื่อย ๆ และยังไม่ค่อยผันผวนเหมือนกับหุ้น ทั้งนี้การซื้อคอนโดลงทุนส่วนใหญ่แล้วมีวัตถุประสงค์ 2 อย่างหลัก ๆ คือ ซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร และซื้อคอนโดปล่อยเช่า

  • การซื้อเพื่อเก็งกำไร คือการจองซื้อคอนโดลงทุนไว้ และรอจนมีราคาสูงขึ้นจนได้กำไรตามต้องการ แล้วปล่อยขายเพื่อหวังกำไรเงินก้อน
  • การซื้อคอนโดปล่อยเช่า คือการซื้อคอนโดเพื่อให้เช่า โดยหวังผลตอบแทนจากค่าเช่าที่สม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นรายวัน (ปัจจุบันมีหลายคนปล่อยเช่าผ่าน Airbnb บางครั้งให้ผลตอบแทนดีกว่ารายเดือนเสียอีก) หรือรายเดือนซึ่งผลตอบแทนจะดีหรือไม่อยู่ที่การวางแผนตั้งแต่คิดซื้อคอนโดลงทุน ไปจนถึงการบริหารจัดการของคุณ
180307-MDE_4Blog-Content_Content-960-x-504-2.jpg
 

     ดังนั้นอย่างแรกสำหรับนักลงทุน คือ ต้องถามตัวเองก่อนว่าต้องการจะซื้อคอนโดลงทุนแบบไหน เมื่อตัดสินใจได้แล้ว ให้ลองคำนวณหาความคุ้มค่าในการลทุน เพื่อจะนำมาสู่การวางแผนลงทุนในขั้นตอนต่อ ๆ ไป โดยวิธีการคำนวณ คือ

  • อัตราผลตอบแทน (ROI) วิธีนี้เอาไว้ประเมินหาผลตอบแทนของการลงทุน

ROI = (ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ X 100) ¸ เงินลงทุน

  • ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่า (Rental Yield)

Rental Yield = [รายได้จากค่าเช่ารายปี (ที่คาดว่าจะได้รับ) - ค่าใช้จ่ายรายปี เช่น ค่าส่วนกลาง) ¸ ราคาอสังหาริมทรัพย์) X 100

หากได้ผลออกมาสัก 5-6% ถือว่าดี

     สิ่งที่คำนวณบอกเราเบื้องต้นว่าการลงทุนนั้นคุ้มค่ากับเงินที่ลงทุนไปหรือไม่  โดยเราสามารถนำสิ่งที่คำนวณได้นี้มาประยุกต์เพื่อมองหาซื้อคอนโดลงทุน ที่มีศักยภาพ ให้ผลตอบแทนอย่างที่ตั้งใจ ซึ่งคอนโดที่ว่านี้ควรมีปัจจัยหลัก ๆ คือ

  1. มีทำเลที่ดี

     ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธ.อาคารสงเคราะห์ให้ข้อมูลว่า ห้องชุดพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น ได้แก่ เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตยมีการปรับราคาสูงสุดที่ 9-10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนบริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์บอกว่าทำเลทองที่มีความต้องการเช่าคอนโดในปี 2559 คือโซนสุขุมวิทตอนกลาง นอกจากข้อมูลทำเลที่ต้องอัพเดทอยู่เสมอแล้ว ทำเลในการซื้อคอนโดลงทุน หรือแม้แต่การซื้อคอนโดปล่อยเช่า ยังควรตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร ใกล้ทางด่วน อยู่ในย่านซีบีดี (Central Business District) หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ ห้างสรรพสินค้า มหาวิทยาลัย หรือศูนย์ราชการก็ได้ ถ้าคุณวางกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าไว้ว่าจะให้เป็นเหล่าข้าราชการ นักธุรกิจ พนักงานออฟฟิศ และนักศึกษา เป็นต้น

180307-MDE_4Blog-Content_Content-960-x-504-1.jpg

     2. สิ่งแวดล้อมที่ดี
     ไม่เพียงความสะดวกสบายของการเดินทาง และการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเท่านั้น แต่สิ่งแวดล้อมของการซื้อคอนโดลงทุนก็สำคัญ เช่น ต้องดูว่าเป็นคอนโดที่เหมาะแก่การพักอาศัยหรือไม่ มีความสงบไม่วุ่นวายแม้จะอยู่ท่ามกลางความสะดวกหรือเปล่า ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบส่วนกลางต่าง ๆ ได้มาตรฐานหรือไม่ ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใด ถ้าเจาะลึกไปที่การเลือกทำเลห้อง ควรเลือกห้องที่ไม่ชนกับตึกฝั่งตรงข้าม มองเห็นวิวดี ไม่ว่าจะเป็นวิวสวน หรือแม่น้ำ ห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์ หรือจุดทิ้งขยะคนส่วนใหญ่มักจะไม่ชอบ เพราะเป็นทางที่คนเดินพลุกพล่าน อาจมีเสียงรบกวนจากภายนอกได้ และควรเป็นคอนโดที่มีห้องว่างไม่เกิน 10% เพราะยิ่งห้องว่างน้อยแสดงว่าเป็นคอนโดที่ดี เป็นที่ต้องการ ทำให้ปล่อยเช่า หรือขายทำกำไรได้ง่าย
180307-MDE_4Blog-Content_Content-960-x-504-3.jpg
     3. เลือกซื้อคอนโดลงทุนในราคาคุ้มค่า
     ก่อนจะตัดสินใจเลือกย่านใด ควรสำรวจว่าย่านนั้นมีคอนโดขึ้นกี่โครงการ นำแต่ละโครงการมาเปรียบเทียบกัน ทั้งในแง่ราคาและคุณภาพ คอนโดใหม่คอนโดเก่าในบ้านเราราคาต่างกันมาก โดยคอนโดเก่าจะถูกกว่าคอนโดใหม่ถึง 30-50% เพราะฉะนั้นดูความคุ้มค่าให้ดี
     4. เลือกแบรนด์ที่มีชื่อเสียง
มีความน่าเชื่อถือ ก็จะเป็นการประกันความเสี่ยงที่ดีได้อย่างหนึ่ง ทั้งหมดนี้เป็นหลักคร่าว ๆ ที่นักลงทุนควรใส่ใจ แต่อย่างที่ทราบกันดีว่า ‘High Risk, High Return’ การลงทุนทุกอย่างมีความเสี่ยง ควรศึกษาหาข้อมูลให้รอบด้านจะเป็นการลดความเสี่ยงที่ดีที่สุด